Pacote Mais Habitação e o Alojamento Local: Entender a Lei nº 56/2023 – 1T29

Tudo aquilo que precisa de saber sobre o Mais Habitação e o Alojamento Local

Neste artigo vamos analisar o impacto do Pacote Mais Habitação no sector do Alojamento Local.

A recente promulgação da Lei nº 56/2023 tem agitado as águas do setor de “Alojamento Local” em Portugal, trazendo consigo uma série de mudanças que têm suscitado debates sobre a sua equidade e eficácia. A lei, que se insere no contexto da iniciativa “mais habitação”, procura regular o mercado imobiliário com o intuito de aumentar a oferta de habitação. No entanto, a sua abordagem trata-se de um golpe unilateral que atinge principalmente o Alojamento Local, deixando outras formas de alojamento turístico, como os hotéis, à margem das novas restrições.

As alterações introduzidas pela Lei nº 56/2023 são profundas e variadas, estendendo-se desde a limitação da duração dos registos de Alojamento Local até à introdução de uma contribuição extraordinária que afeta exclusivamente certas categorias dentro deste setor. Estas medidas, como já referimos, têm levantado questões sobre a justiça e a uniformidade da sua aplicação, bem como sobre a sua capacidade real de resolver o problema da escassez de habitação.

Para os profissionais que, como a MyStay, dedicaram décadas de trabalho ao desenvolvimento do Alojamento Local, estas mudanças representam não apenas um desafio regulatório, mas também uma ameaça potencial à sustentabilidade dos seus negócios e ao bem-estar dos seus colaboradores. A Lei nº 56/2023, embora motivada por uma necessidade compreensível de “mais habitação”, levanta preocupações significativas sobre o seu impacto a longo prazo no tecido económico e social das comunidades locais.

Neste artigo, propomo-nos a desvendar os contornos desta legislação, apresentando uma análise objetiva das suas disposições e das consequências que estas podem acarretar para o setor do Alojamento Local. Enquanto informamos sobre os factos, não deixaremos de refletir sobre as diversas perspectivas e vozes do setor, incluindo as preocupações legítimas de quem vê o seu futuro incerto perante estas mudanças.

 

Tabela de Conteúdos

• Contexto histórico

• O impacto da Lei nº 56/2023 (Pacote Mais Habitação) nas licenças de Alojamento Local

• • Registo, Duração e Renovação

• • Suspensão de Novos Registos

• • Impacto e Exceções

• • Implicações para Proprietários e Investidores

• • Consequências para os Proprietários Atuais

• • Caducidade dos Registos Inativos e Prova de Atividade

• • Alojamento Local e Condomínios

• • Outras obrigações

• Fiscalidade e Tributação no Alojamento Local

• • Implicações da CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local)

• • Novo Regime de IMI para Imóveis em Alojamento Local

 

Contexto histórico

O Alojamento Local em Portugal emergiu como uma força revitalizadora nas últimas décadas, transformando centros urbanos que estavam negligenciados em núcleos de atividade, de vida e de interesse. Este renascimento, impulsionado pelo empreendedorismo e pelo investimento privado, não só reabilitou bairros inteiros, mas também reacendeu o interesse em viver e trabalhar no coração das cidades. O Alojamento Local tornou-se sinónimo de inovação e de uma visão progressista que soube capitalizar o crescente interesse turístico, beneficiando a economia local e nacional.

Contudo, o sucesso do turismo e do Alojamento Local em particular trouxe consigo desafios, nomeadamente a pressão sobre o mercado habitacional. Embora seja bastante questionável qual o peso do AL nesta pressão, uma vez que existem muitos outros fatores, nomeadamente o decréscimo abismal de construção para habitação na última década, que também contribuíram para isso. A crescente escassez de habitação acessível levou a um debate sobre a necessidade da reforma legislativa. E o pacote mais habitação foi concebido como uma tentativa de resposta a estas preocupações, visando equilibrar a oferta de habitação com a procura turística. No entanto, a sua implementação tem sido controversa, com muitos a questionarem a justiça e a eficácia das medidas propostas.

Para aqueles de nós que investiram no Alojamento Local, a nova legislação desconsidera os esforços e riscos assumidos na reabilitação, por exemplo, dos centros urbanos. A valorização imobiliária que se seguiu foi um resultado direto do trabalho árduo e da visão dos investidores que acreditaram no potencial destas áreas. O pacote mais habitação, ao impor restrições e tributações adicionais especificamente ao Alojamento Local, ignora o papel vital que este setor desempenhou na revitalização das cidades e na criação de emprego. A sensação de injustiça é agravada pelo facto de a legislação parecer penalizar desproporcionalmente o Alojamento Local em comparação com outras formas de alojamento turístico, como os hotéis.

Esta Lei, embora nascida da necessidade de abordar questões habitacionais, levanta questões sobre a equidade das suas medidas e sobre o respeito pelo investimento e pelo risco que muitos de nós assumimos. O desafio permanece em encontrar um equilíbrio que honre o esforço investido e que continue a permitir que o Alojamento Local contribua positivamente para a economia e para a sociedade portuguesa.

 

O impacto da Lei nº 56/2023 (Mais Habitação) nas licenças de Alojamento Local

A Lei nº 56/2023 surge como um marco regulatório significativo, introduzindo mudanças substanciais no panorama do Alojamento Local em Portugal. Esta legislação, que reflete uma tentativa de equilibrar as necessidades habitacionais com a atividade turística, estabelece novos parâmetros para o registo, duração e renovação dos estabelecimentos de Alojamento Local, além de impor uma suspensão de novos registos em determinadas áreas.

Registo, Duração e Renovação

Uma das alterações mais notáveis é a limitação temporal dos registos de Alojamento Local, agora fixados em períodos de cinco anos, renováveis. Esta medida introduz uma camada de incerteza para os operadores, que anteriormente beneficiavam de um registo sem prazo de validade. A renovação, sujeita a deliberação municipal, pode ser influenciada por fatores como a Carta Municipal de Habitação, o que pode levar a uma maior subjetividade e potencial instabilidade para os proprietários e gestores de Alojamento Local. Esta disposição poderá ter um impacto significativo na planificação a longo prazo e na sustentabilidade financeira dos negócios existentes.

Para a renovação da licença de alojamento local, o titular do registo deverá também recorrer ao balcão único eletrónico num prazo de 120 dias antes do prazo de caducidade da sua licença.

Relativamente ao prazo estabelecido, existem algumas exceções. As licenças de alojamento local (AL) emitidas até 6 de outubro de 2023, data da publicação do programa “Mais Habitação”, só serão reavaliadas em 2030, após um período de sete anos.

Outra exceção importante refere-se às licenças de AL em habitações próprias e permanentes. Neste caso, desde que a atividade de alojamento não ultrapasse os 120 dias anuais, as licenças não estarão sujeitas a caducidade.

Por outro lado, as licenças emitidas antes da implementação do “Mais Habitação” e que foram utilizadas como garantia real (hipoteca, por exemplo) em contratos de empréstimo para aquisição do imóvel não serão afetadas pelos critérios de caducidade. Para serem elegíveis, estas licenças devem ter sido emitidas antes de 6 de outubro de 2023, e os contratos de empréstimo associados devem ter sido celebrados até 16 de fevereiro de 2023, data em que o “Mais Habitação” foi anunciado. Além disso, estes contratos de empréstimo devem permanecer ativos até 31 de dezembro de 2029. A reavaliação para a renovação destas licenças ocorrerá apenas após a liquidação total do contrato de empréstimo associado.

Suspensão de Novos Registos

A suspensão de novos registos para apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas é outra medida controversa. Enquanto visa a libertação de imóveis para o mercado habitacional, esta restrição é uma intervenção desproporcional que pode desincentivar o investimento e a inovação no setor. Apesar das exceções aplicáveis a territórios de baixa densidade e aos arquipélagos da Madeira e dos Açores, estas não aliviam as preocupações nas áreas urbanas densamente povoadas.

Impacto e Exceções

A lei também estabelece condições para a manutenção da atividade, exigindo a prova de exploração efetiva através de declarações contributivas. A caducidade dos registos inativos é uma clara tentativa de assegurar que o Alojamento Local contribua ativamente para a economia e não permaneça como um ativo subutilizado. No entanto, a necessidade de atualizações na plataforma do Balcão Único Eletrónico e a responsabilidade subsidiária do proprietário do imóvel em caso de incumprimento fiscal do titular da licença de Alojamento Local introduzem complexidades adicionais e potenciais riscos financeiros.

A lei também aborda a questão do Alojamento Local em condomínios, permitindo que os condóminos tenham uma palavra a dizer sobre a continuidade desta atividade nas suas propriedades. Embora isto possa ser visto como um reforço da autonomia dos residentes, também coloca em risco a viabilidade de muitos Alojamentos Locais existentes, que podem ser forçados a cessar operações com base em decisões de assembleias de condóminos.

A Lei nº 56/2023 representa uma abordagem legislativa que, embora possa ser bem-intencionada em busca por mais habitação, levanta questões sobre a equidade e a viabilidade a longo prazo do Alojamento Local. As restrições impostas parecem desconsiderar o papel crucial que o setor desempenhou na revitalização urbana e na economia turística, e pode ter consequências indesejadas, tanto para os operadores do setor como para a dinâmica das cidades portuguesas.

Implicações para Proprietários e Investidores

A nova legislação traz consigo uma série de implicações que afetam diretamente os proprietários e investidores do setor de Alojamento Local em Portugal. A Lei nº 56/2023, ao introduzir um conjunto de medidas regulatórias mais rígidas, tem o potencial de alterar significativamente o cenário operacional e financeiro para os atuais e futuros operadores.

Consequências para os Proprietários Atuais

Para os proprietários que já estão no mercado, a lei impõe uma reavaliação dos seus modelos de negócio. A limitação da duração dos registos a cinco anos, com a necessidade de renovação sujeita à aprovação municipal, cria uma camada de incerteza que pode afetar decisões de investimento a longo prazo e a valorização dos imóveis. A possibilidade de o município se opor à renovação com base em critérios que podem ser subjetivos adiciona um elemento de risco que não pode ser ignorado.

Caducidade dos Registos Inativos e Prova de Atividade

A caducidade dos registos inativos e os requisitos para a prova de atividade são medidas que visam garantir que os imóveis não fiquem subutilizados. No entanto, a necessidade de apresentar declarações contributivas pode ser um obstáculo para aqueles que enfrentam dificuldades temporárias ou que operam sazonalmente. Além disso, a dependência de atualizações na plataforma do Balcão Único Eletrónico pode resultar em atrasos e complicações administrativas.

O artigo 21.º da legislação relativo à gestão de alojamento local estabelece que os proprietários podem comprovar a sua atividade apresentando uma declaração contributiva. Esta declaração pode ser submetida através do balcão único eletrónico, a mesma plataforma usada para solicitar licenças de alojamento local.

Recentemente, o website deste balcão foi atualizado para facilitar o envio da declaração. Para tal, os proprietários devem visitar a secção de alojamento local no site e escolher a opção “Enviar o comprovativo do exercício da atividade de alojamento local”, que se encontra mais abaixo na página.

Conforme informações obtidas pela MyStay e também disponíveis no site ePortugal, a declaração pode ser uma das duas opções seguintes:

1. A última declaração de rendimentos para efeitos de IRS ou IRC.

ou

2. A mais recente declaração periódica de IVA, especificando a atividade de alojamento local.

Para os proprietários que iniciaram a atividade de alojamento local no decorrer do ano atual, devem apresentar a declaração de IVA mais recente ou, caso não disponham dela, a declaração de início de atividade obtida junto das Finanças.

Alojamento Local e Condomínios

A Lei nº 56/2023 introduz uma nova dinâmica na relação entre a atividade de Alojamento Local e a gestão de condomínios em Portugal, estabelecendo regras que podem alterar significativamente o uso de frações autónomas em edifícios constituídos em propriedade horizontal.

A legislação confere agora aos condomínios um poder de decisão mais robusto sobre a permissão ou proibição do Alojamento Local nas suas frações. Se, por um lado, isto pode ser visto como uma medida que respeita a vontade coletiva dos condóminos, por outro, representa uma potencial restrição à liberdade individual dos proprietários de explorarem os seus imóveis como bem entenderem.

A exigência de unanimidade para permitir o exercício da atividade de Alojamento Local é uma barreira considerável, que pode impedir proprietários de entrarem no mercado ou de continuarem a operar. Esta regra pode levar a conflitos internos, especialmente em edifícios onde já existem estabelecimentos de Alojamento Local em funcionamento.

A lei também estipula que, por deliberação de dois terços da permilagem do edifício, o condomínio pode opor-se à continuidade do exercício da atividade de Alojamento Local. Esta disposição coloca em risco a continuidade de negócios já estabelecidos, podendo forçar o encerramento de estabelecimentos de Alojamento Local contra a vontade dos proprietários.

Além disso, a assembleia de condóminos pode determinar que os estabelecimentos de Alojamento Local forneçam um contato telefónico de emergência, uma medida que visa melhorar a gestão de eventuais incidentes, mas que também impõe mais uma camada de responsabilidade aos operadores.

Esta nova legislação cria, portanto, um cenário onde a gestão de condomínios assume um papel mais ativo e possivelmente restritivo na regulação do Alojamento Local. Proprietários e investidores terão que navegar cuidadosamente estas novas águas, possivelmente buscando o apoio de profissionais especializados para assegurar a conformidade e a defesa dos seus interesses.

Outras obrigações

No âmbito das normativas para alojamentos locais situados em prédios / em regime de propriedade horizontal, torna-se obrigatório que se exponha, em local visível dentro do imóvel, uma indicação clara dos horários estabelecidos pelo Regulamento Geral do Ruído. De acordo com o estipulado no Decreto-Lei n.º 9/2007, de 17 de janeiro, é proíbido produzir ruídos que possam “incomodar a saúde pública ou perturbar a paz dos vizinhos” durante o período das 23h às 7h de cada dia.

Fiscalidade e Tributação no Alojamento Local

A Lei nº 56/2023 trouxe consigo mudanças significativas na fiscalidade e tributação do Alojamento Local em Portugal, com a introdução da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) e alterações no regime do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Implicações da CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local)

O programa “Mais Habitação” introduziu a Contribuição Extraordinária sobre Alojamentos Locais (CEAL), aplicável principalmente a ALs com licença em frações autónomas ou partes ou divisões de prédios urbanos susceptíveis de utilização independente de edifícios em contextos urbanos, como por exemplo apartamentos em cidades, abrangendo todo o território de Portugal.

A legislação estabelece várias isenções para esta contribuição, incluindo:

1. ALs que operam em zonas do interior, conforme definido no anexo da Portaria n.º 208/2017;
2. ALs a funcionar em propriedade total. Basicamente, moradias. Mesmo aquelas onde operem estabelecimentos de hospedagem;
3. ALs na categoria de quarto na residência fiscal do proprietário, limitados a três quartos por imóvel;
4. ALs em residências próprias e permanentes, com atividade limitada a 120 dias por ano;
5. ALs em propriedades não destinadas a habitação, como aquelas usadas para serviços ou comércio.

Existem também condições específicas para isenção, que dependem de vários fatores durante cada ano civil. Sendo assim, estão isentos da CEAL ALs em freguesias sem pressão habitacional, que também não podem estar em áreas de carência habitacional, a freguesia deve ter equilíbrio habitacional atestado na Carta Habitacional do município, e que não têm nenhuma parte do seu território em zonas de pressão urbanística.

Os ALs que estejam sujeitos ao pagamento da CEAL e mesmo que seja contabilizada como gasto do período de tributação, a mesma não será dedutível em IRC.

A CEAL é calculada com uma taxa fixa de 15%, mas a sua base varia segundo vários fatores aplicáveis à área bruta do imóvel onde se encontra o AL. Estes fatores incluem o rendimento médio por quarto de AL em Portugal, o aumento do valor de aluguer desde 2015 na área do AL e na área mais cara do país.

Para o pagamento desta contribuição, será necessário preencher um modelo oficial que será disponibilizado pelos organismos competentes e submetê-lo até 20 de junho do ano seguinte, com prazo final de pagamento até 25 de junho.

Para o cálculo de 2023, será considerado o rendimento médio por quarto em AL em Portugal de 2019, informado pelo INE. O governo deve comunicar os coeficientes restantes para o cálculo da CEAL até 60 dias após a publicação do Mais Habitação.

Contudo, alguns juristas questionam a constitucionalidade da CEAL, particularmente devido à sua base de “presunção de rendimento”, assumindo que todos os ALs na mesma área têm ganhos médios iguais, independentemente dos seus rendimentos reais. Isto pode violar princípios constitucionais de igualdade e capacidade contributiva. 

Portanto, a CEAL poderá ser revista no futuro, mas atualmente já está em vigor com estes parâmetros.

Novo Regime de IMI para Imóveis em Alojamento Local

Outra mudança relevante é a alteração no cálculo do IMI. O coeficiente de vetustez, que antes variava conforme a idade do imóvel, passa a ser sempre 1 para os imóveis afetos ao Alojamento Local. Esta medida resulta num agravamento do IMI, aumentando os custos para os proprietários e operadores de Alojamento Local, que já enfrentam um mercado cada vez mais competitivo e regulado.

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