Nova Taxa CEAL no Alojamento Local – 1T31

O que é a Taxa CEAL?

Com a introdução do pacote “Mais Habitação”, Portugal enfrenta uma transformação legislativa significativa, com este pacote, a estabelecer novos paradigmas para o mercado imobiliário. Este conjunto de alterações legislativas tem como objetivo facilitar o acesso à habitação e promover a sua manutenção, impactando uma gama diversificada de intervenientes, desde arrendatários a investidores, e, de forma notável, os proprietários de alojamento local.

A análise jurídica da medida, disponível para consulta no Diário da República online, detalha as iniciativas destinadas a incentivar a transição de imóveis atualmente destinados ao alojamento local para o mercado de arrendamento de longo prazo. Esta estratégia é implementada através de um aumento da carga fiscal sobre os registos de alojamento local, enquanto simultaneamente se introduzem incentivos fiscais para aqueles que decidirem migrar para o arrendamento de longa duração, mitigando assim o impacto financeiro que tal mudança poderia implicar.

Dentro deste contexto, a medida que se destaca pela sua relevância fiscal é a contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL). Esta nova taxa é um elemento central do pacote “Mais Habitação” e representa um esforço legislativo para mobilizar os imóveis afetos ao alojamento local para o mercado de arrendamento de longo prazo.

O que é o Pacote Mais Habitação?

O pacote “Mais Habitação”, promulgado pela Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro, representa uma reforma abrangente no mercado imobiliário português, com o intuito de tornar o acesso à habitação mais fácil e sustentável.

Um dos aspectos centrais do pacote é a regulação do registo de alojamento local, que passa a ter uma validade de cinco anos, com possibilidade de renovação por períodos idênticos. A renovação destes registos está sujeita à aprovação dos municípios, que podem basear a sua decisão nos requisitos da Carta Municipal de Habitação, se aplicável.

Além disso, a nova legislação impõe uma suspensão de novos registos de alojamento local em determinadas áreas, exceto em territórios de baixa densidade e nos arquipélagos da Madeira e dos Açores.

A lei também estabelece condições para a caducidade dos registos inativos, exigindo que os proprietários demonstrem a continuidade da atividade de alojamento local. A falta de comprovação resultará no cancelamento do registo.

No que diz respeito aos condomínios, a legislação permite que estes decidam sobre a permissão ou proibição da atividade de alojamento local nas suas frações autónomas, exigindo a concordância unânime dos condóminos para permitir tal atividade.

A introdução da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) é talvez a mudança mais significativa, impondo uma taxa adicional aos estabelecimentos de alojamento local, calculada com base em coeficientes económicos e de pressão urbanística.

Adicionalmente, a lei prevê um agravamento no cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) para imóveis afetos ao alojamento local, o que pode representar um aumento substancial na carga fiscal destes imóveis.

Outras medidas incluem a obrigação de informar o período de sazonalidade para alojamentos em habitação própria e permanente e a intransmissibilidade do número de registo de alojamento local, exceto em caso de sucessão.

Por fim, a lei oferece incentivos fiscais para proprietários que optem por transitar do alojamento local para o arrendamento habitacional, com isenções de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029, desde que os contratos sejam celebrados até ao final de 2024 e que os alojamentos tenham sido registados até 31 de dezembro de 2022.

A CEAL e o Alojamento Local

O que é a CEAL?

A CEAL, ou contribuição extraordinária sobre o alojamento local, é uma taxa criada no âmbito do pacote “Mais Habitação” em Portugal. Esta contribuição visa mobilizar imóveis destinados ao alojamento local para o mercado de arrendamento a longo prazo.

A taxa da CEAL é fixada em 15% sobre a base tributável, que varia conforme vários fatores.

A base tributável da CEAL é calculada através de um coeficiente económico do alojamento local e um coeficiente de pressão urbanística, aplicados à área bruta privativa dos imóveis. Estes coeficientes são ajustados anualmente com base nos rendimentos dos mercados de alojamento local e de arrendamento tradicional.

 

 

Aplicabilidade da CEAL

A CEAL aplica-se aos alojamentos locais que operam em imóveis de natureza habitacional, particularmente em frações autónomas ou divisões independentes, especialmente em zonas costeiras e urbanas de Portugal, incluindo as regiões autónomas dos Açores e da Madeira.

Como pressuposto para a aplicação da CEAL e o respectivo pagamento desta contribuição no ano seguinte, temos a existência de uma licença de Alojamento Local válida e ativa a 31 de dezembro de cada ano civil.

Alojamentos Locais Obrigados ao Pagamento da CEAL

Os alojamentos locais que devem pagar a CEAL são aqueles que:

– Exercem atividade em imóveis habitacionais, particularmente em frações autónomas ou divisões independentes.

– Estão localizados em zonas litorais ou urbanas, exceto em áreas identificadas pelo governo como territórios do interior ou outras áreas sem carência habitacional.

Alojamentos Locais Isentos do Pagamento da CEAL

Estão isentos do pagamento da CEAL os alojamentos locais que:

– Operam em territórios do interior, conforme definido pelo governo.

– Funcionam em prédios em propriedade total, como, por exemplo, moradias.

– Registados na modalidade de quarto, por serem na residência fiscal do titular, e não poderem exceder 3 quartos.

– Registados no mesmo local da residência própria e permanente do proprietário e a exploração não ultrapassa 120 dias por ano.

– Funcionam em imóveis não destinados a uso habitacional, como os destinados a serviços comerciais. (Por exemplo, o município do Porto permitiu que estes imóveis fossem convertidos em AL no seu regulamento para o alojamento local)

Possíveis alojamentos locais isentos do pagamento da CEAL

Excluem-se da incidência objetiva da CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior, bem como os imóveis localizados em freguesias que verifiquem, cumulativamente, os seguintes critérios:

• Sejam abrangidas por carta municipal de habitação em vigor (i.e., instrumento municipal de planeamento e ordenamento territorial em matéria de habitação) que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município; 
• Integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional; e 
• Que nenhuma parte do seu território se encontre inserido numa zona de pressão urbanística.

Quando se efectua o pagamento da CEAL?

O pagamento da CEAL é anual e deve ser declarado até ao dia 20 de Junho do ano seguinte ao exercício da atividade de alojamento local.

O pagamento deverá ser efectuado à Autoridade Tributária até ao dia 25 de Junho.

O Governo irá disponibilizar um modelo oficial que terá de ser preenchido e submetido pelo titular da licença.

Quem é responsável pelo pagamento da CEAL?

O devedor da CEAL é o titular da licença de alojamento local, mas o proprietário do imóvel pode ser responsabilizado subsidiariamente se o titular da licença não pagar.

Dedutibilidade da CEAL

A CEAL não é dedutível para efeitos fiscais, o que significa que o valor pago não pode ser descontado no cálculo do lucro tributável.

Quanto é a Taxa da CEAL?

A taxa da CEAL é fixada em 15% sobre uma base tributável, que varia conforme alguns coeficientes, que vamos explicar de seguida.

Cálculo da Base Tributável

A base tributável da CEAL é calculada através de um coeficiente económico do alojamento local e um coeficiente de pressão urbanística, aplicados à área bruta privativa dos imóveis. Estes coeficientes são ajustados anualmente com base nos rendimentos dos mercados de alojamento local e de arrendamento tradicional.

Por isso, os valores exatos a utilizar no cálculo serão comunicados anualmente pelo Ministério das Finanças.

Coeficiente económico do alojamento local

O cálculo do coeficiente económico do alojamento local é calculado pela divisão de dois valores:

1. O rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local relativamente ao ano anterior ao que se está a calcular, um valor que será indicado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. anualmente.

Para o cálculo da taxa devida em 2023, serão utilizados os valores obtidos pelo INE relativamente a 2019.

2. A área bruta mínima de um fogo habitacional de tipologia T1, um valor que está definido por lei nos 52 metros quadrados.

Coeficiente de pressão urbanística

O cálculo do coeficiente de pressão urbanística também é obtido pela divisão de dois valores:

1. O do crescimento do valor da renda de referência por m2 na zona do AL entre 2015 e o ano anterior ao que está a ser calculado
   
2. O crescimento da renda de referência por m2 também entre 2015 e o ano anterior ao que está a ser calculado, na zona do país onde esta variação for maior.

É importante referir, mais uma vez, que estes valores serão sempre indicados pelo Ministério das Finanças aquando do cálculo da taxa de cada ano.

Portanto, no final, para sabermos qual o valor a pagar iremos multiplicar o Coeficiente económico do alojamento local (CE) pelo Coeficiente de pressão urbanística (CPU) e pela Área Bruta do nosso alojamento (AB). A este resultado, aplicamos a taxa de 15%.

Valor a Pagar de CEAL = CE x CPU x AB x 0,15

Se tiver alguma questão, coloque nos comentários.

Espero que tenha gostado deste episódio e que esta partilha seja útil.

E, a única coisa que lhe peço é que coloque um gosto, subscreva o canal para mais dicas e informações e que partilhe este episódio nas redes sociais!

Muito obrigado por estar aí desse lado e espero que aproveite, ao máximo, o que partilhamos aqui hoje!

E, não se esqueça, www.mystay.pt!

Tenha um grande dia, CHEIO CHEIO de energia e até ao próximo episódio!

Siga-nos:
Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCrJUP5u-Tb1AhCG4QCRD_xw
Site: https://gestao.mystay.pt
Blog: https://podalojar.mystay.pt
Podcast: Ouvir o episódio