Um guia para iniciar o seu negócio de Alojamento Local
Muitas famílias e muitos proprietários têm conseguido aumentar o seu rendimento anual através do negócio de Alojamento Local. Contudo, existem várias regras e cuidados a ter.
Para o ajudar a iniciar o seu negócio de Alojamento Local decidimos criar este guia.
Contudo, antes de começar a gerir um negócio de Alojamento Local é necessário analisar os vários procedimentos e regras que passam desde o registo da atividade até às obrigações fiscais, por forma a não arriscar infrações e coimas. Quais os requisitos necessários? Como obter a licença de Alojamento Local? Qual o limite máximo de hóspedes? Quais os impostos associados e como devem ser tributados os rendimentos?
São várias as questões que deve esclarecer para poder avançar com confiança e sem surpresas.
Alojamento local: o que é?
Foi em 2008 que, em Portugal, surgiu a legislação que oficializou o termo Alojamento Local. Exatamente no mesmo ano em que nasceu a AirBnb! A principal responsável por catapultar as casas particulares para o sector do turismo.
Então, de acordo com a legislação, alojamento local diz respeito aos estabelecimentos que prestam “serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante um pagamento, desde que não reúna os requisitos para ser considerado empreendimento turístico”.
Tipos e respectivas capacidades
O alojamento local pode realizar-se em moradias, apartamentos, quartos ou em estabelecimentos de hospedagem. Contudo, existe limitação relativamente ao número de quartos que é possível explorar num alojamento local. A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é de 9 quartos e 30 utentes, com exceção dos hostels, que não têm limite de capacidade, e da exploração de quartos que apenas podem ser três. A capacidade dos alojamentos locais, em termos de utentes, encontra-se ainda limitada ao número que resulta da multiplicação do número de quartos por dois.
No caso dos apartamentos e moradias é possível acolher mais dois utentes na sala. Em todas as modalidades de alojamentos, podem ser instaladas até duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.
Por último, é necessário ter em conta que cada proprietário, ou titular de exploração de alojamento local só pode explorar, por edifício, mais de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento se aquele número não exceder 75% do número de frações existentes no edifício
Alojamento local: zonas de contenção
Atualmente, na cidade de Lisboa, existem as chamadas zonas de contenção onde foram fixados limites e regras especiais quanto ao número de estabelecimentos de Alojamento Local permitidos. Deve verificar se o imóvel em que pensa investir ou é proprietário se encontra numa destas zonas. Pode consultar as zonas de contenção, da cidade de Lisboa, aqui. Na cidade do Porto os registos de novos estabelecimentos de Alojamento Local estão suspensos, uma vez que está a ser elaborado o Regulamento Municipal para o Crescimento Sustentável do Alojamento Local, o qual deverá estar concluído, no máximo, até Outubro de 2023.
Alojamento local: como fazer o registo
Registar um alojamento local é um processo relativamente simples e que é feito 100% online. No entanto, é necessário alguma preparação prévia.
Em primeiro lugar, deve abrir ou alterar a sua atividade nas Finanças. De seguida, é necessário reunir os dados e documentos necessários. Preparamos a seguinte lista para o ajudar neste processo.
Elementos necessários
- A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel;
- Identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma, morada e do número de identificação fiscal;
- Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço;
- Modalidade do estabelecimento de alojamento local (moradia, apartamento, quartos ou hostel)
- Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento
- Data pretendida de abertura ao público;
- Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
- A comunicação prévia com prazo deve ser instruída com os seguintes documentos:
- Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
- Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
- Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa. Se for arrendatário, será exigida a cópia do contrato de arrendamento ou de outro documento legítimo;
- Cópia da declaração de início ou alteração de atividade nas Finanças do titular da exploração;
- Se aplicável, Ata da assembleia de condóminos na qual conste a autorização de exploração.
Outro ponto importante é o facto de ter 10 dias sempre que alterar algum dos dados comunicados ou se cessar a exploração do estabelecimento, para comunicar às autoridades competentes através do Balcão Único Electrónico.
Depois de reunidos todos os dados e documentos necessários, podemos, então, realizar a comunicação prévia com prazo.
Como realizar a comunicação prévia com prazo?
- Uma vez reunida toda a informação, é um processo simples e 100% online. Basta aceder ao Balcão do Empreendedor e submeter o pedido, seguindo as indicações. Pode realizar este procedimento com a ajuda de um mediador, numa loja do cidadão ou na câmara municipal.
- No prazo de 10 dias, ou de 20 dias para a modalidade hostels, o número de registo do alojamento local é emitido pelo Registo Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local, desde que não sejam encontrados erros ou impedimentos. Este documento permite a abertura e a publicitação do estabelecimento, por exemplo, nas diversas plataformas de reserva.
- A câmara municipal territorialmente competente realiza, no prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos previstos para os estabelecimentos de alojamento local. Contudo, devido ao volume de trabalho das autarquias, a vistoria pode ser realizada após decorridos os 30 dias.
A considerar:
É normal, assim que temos o alojamento pronto, querermos colocar no mercado e começar a faturar o mais rápido possível. Contudo, tenha em atenção que publicitar um alojamento local antes da emissão do número de registo pode dar direito a uma coima entre 2500 e 4000 euros (pessoa singular) ou entre 25 mil e 40 mil euros (pessoa coletiva).
Alojamento local: decisões fiscais a tomar
Certamente que o principal motivo que faz com que considere investir no negócio de Alojamento local é obter rendimento. Sendo assim, deve saber quais são as decisões fiscais mais vantajosas para o seu caso.
De seguida, compilamos tudo aquilo que deve fazer nas Finanças para explorar o seu alojamento local.
1. Escolher o CAE mais indicado
Escolha um dos códigos da Classificação Portuguesa das Atividades Económicas (CAE) para o seu alojamento local:
- 55201 (Alojamento mobilado para turistas)
- 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração)
2. Registar ou alterar a atividade nas Finanças
A primeira grande questão, neste ponto, é, sempre, como pessoa singular ou como pessoa colectiva (empresa)?
E a resposta mais correta é, depende! Não existe uma resposta tipo que abranja todos os cenários. Depende muito, por exemplo, do volume de negócio e dos custos associados.
Contudo, vamos tentar esclarecer as principais diferenças entre as duas:
- Pessoas singulares
No caso de optar por gerir o seu alojamento local como pessoa singular, deve apresentar a declaração de início de atividade através do Portal das Finanças. No caso de já ter atividade aberta, deve apresentar a declaração de alterações.
- Pessoas coletivas
No caso de optar por gerir o seu alojamento local como pessoa colectiva, será tributado em IRC. Sendo que, neste caso, deverá ter um contabilista certificado para constituir a pessoa colectiva (empresa), bem como, para acompanhar a sua actividade certificando-se de que todas as obrigações fiscais são cumpridas.
Ao abrir a sua atividade, a seguinte questão que, naturalmente, será colocada é: Regime simplificado ou contabilidade organizada?
Mais uma vez, depende! Contudo, a melhor opção será, sempre, aconselhar-se com um contabilista certificado. Mas, se a faturação prevista for superior a 200 mil euros, então, a contabilidade organizada é obrigatória, bem como, a contratação de um contabilista certificado.
O nosso conselho é que a contabilidade organizada compensa em algumas situações. Neste regime é possível deduzir as despesas que tem com a atividade. Portanto, se os custos com o alojamento local superarem 65% dos rendimentos, pondere esta opção.
3. Alojamento Local: IVA, faturas e obrigações
Regime de isenção do IVA
É possível que esteja enquadrado num regime de isenção de IVA. Contudo, para poder optar pelo regime de isenção do IVA, de acordo com o art.º 53.º do Código do IVA, tem que reunir, cumulativamente, os seguintes requisitos:
- Não possua, nem seja obrigado a possuir contabilidade organizada, para efeitos de IRS ou IRC;
- Não pratique operações de importação, exportação ou atividades conexas;
- Não efetue transmissões de bens ou prestações de serviços previstas no anexo E do Código do IVA (Lista dos bens e serviços do setor de desperdícios, resíduos e sucatas recicláveis);
- Não indique um volume de negócios anual superior a € 13.500.
Caso não reúna alguma das condições atrás referidas, ficará enquadrado em IVA no regime normal de tributação, pelo que deve ter em atenção às obrigações decorrentes deste regime.
Deve ter em atenção que ao optar pelo regime de isenção, não poderá deduzir o IVA das despesas correntes com o alojamento local, nomeadamente os produtos usados para a limpeza do alojamento ou as comissões cobradas, por exemplo, pela Booking, AirBnb ou VRBO. A taxa de IVA aplicável a estes custos é de 23%.
Faturas
As faturas emitidas ou documento equivalente pelo serviço prestado (art.º 36, CIVA), no que diz respeito ao IVA, devem debitar IVA recorrendo à taxa de 6% no continente, 5% na Madeira e 4% nos Açores.
Declaração periódica
- Os valores de IVA deverão ser declarados através da declaração periódica de IVA, que pode ser mensal ou trimestral, consoante o volume de negócios seja superior ou inferior a 650.000 euros, de acordo com o artigo 41º do CIVA;
- A declaração periódica de IVA tem de ser enviada através do Portal das Finanças, onde se menciona o imposto cobrado aos clientes, sendo posteriormente emitido documento para pagar o IVA;
IRS: categoria B ou F?
Mais uma vez, não existe uma resposta tipo que se aplique a todos os casos.
Existem 2 formas de tributação dos rendimentos provenientes do alojamento local. Na categoria B, rendimentos empresariais e profissionais, ou na categoria F, rendimentos prediais.
No momento do preenchimento da declaração de IRS é uma escolha que terá de fazer. O nosso conselho é que faça uma simulação do IRS pelas regras de ambas as categorias antes de entregar a declaração e verificar qual a opção mais favorável.
Categoria B
Ao optar pela Categoria B e pelo regime simplificado, será aplicada apenas a uma parte dos rendimentos a taxa do escalão do IRS correspondente. A percentagem do rendimento tributável varia de acordo com o seguinte:
- 50%, se o alojamento local, na modalidade de moradia ou apartamento, se localizar numa área de contenção;
- 35% para a generalidade dos estabelecimentos de alojamento local;
- 15%, para os estabelecimentos de hospedagem (moradias, apartamentos e quartos);
Categoria F
Ao optar pela Categoria F, o rendimento tributável é a diferença entre os rendimentos obtidos e as despesas tidas com a atividade, previstas para esta categoria, como por exemplo, gastos com o condomínio, realização de obras ou o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), excluindo mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração, bem como do adicional ao imposto municipal sobre imóveis.
Nesta categoria, existem duas opções de tributação. Pode optar pela solução de englobamento, ficando sujeito às taxas gerais do IRS ou pode optar pela aplicação de uma taxa especial de 28%.
Como declarar as comissões cobradas pelas plataformas como a Booking.com ou AirBnb?
Anunciar o seu alojamento local em plataformas como a Booking ou a AirBnb, tem um custo. Ao optar pela categoria F, poderá considerar estas despesas ao entregar a declaração de IRS, cumprindo os seguintes procedimentos fiscais:
- Entregar à Autoridade Tributária a declaração modelo 30 (relativa aos rendimentos pagos a não residentes) até ao segundo mês a seguir ao mês do pagamento de comissões às empresas em causa;
- Solicitar às empresas que preencham e enviem o modelo 21-RFI. Este documento permite evitar a dupla tributação, ao dispensar a retenção na fonte do imposto português.
Alojamento Local: Quem fiscaliza?
No que diz respeito ao cumprimento das obrigações fiscais é à Administração Tributária e Aduaneira (AT) que compete essa responsabilidade.
À Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e às autarquias locais cabe a responsabilidade de fiscalizar o cumprimento do regime jurídico do alojamento local.
Algumas das contra-ordenações previstas por lei são:
- Publicitar um Alojamento Local não registado
- Manter dados desatualizados no registo do estabelecimento
- Exceder a capacidade máxima estipulada para o alojamento local.
No caso de serem cometidas infrações, pode haver lugar à “interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local”, ou à aplicação de sanções pecuniárias.
As coimas podem ir até 4000 euros, no caso de pessoas singulares, ou até 40000 euros, nos casos das pessoas coletivas.
Alojamento Local: convivência e obrigações com o condomínio.
Se o seu alojamento está inserido num edifício de habitação colectiva, saiba que o condomínio tem direitos. É muito importante saber quais são.
De qualquer forma, por princípio, manter uma relação pacífica e transparente é imprescindível para que tudo corra bem. De seguida, vamos abordar 2 pontos muito importantes.
Pagar despesas extra ao condomínio
É importante considerar que o condomínio pode exigir o pagamento de uma contribuição adicional para cobrir as despesas que resultam da maior utilização das partes comuns do edifício. Contudo, o limite máximo que pode ser exigido é de 30% do valor anual pré-definido para a respetiva fração.
Qualquer condómino tem poder para encerrar a atividade
Qualquer condómino pode exigir, sem ser necessário o consenso do condomínio, o encerramento da atividade de alojamento local no prédio, de acordo com o acórdão emitido pelo Supremo Tribunal de Justiça. Contudo, para o fazer, tem de recorrer aos tribunais judiciais onde deve fazer prova de que a atividade, efetivamente, prejudica o bem estar e o normal funcionamento do edifício.
10 regras de funcionamento obrigatórias num alojamento local
Existem regras relativas ao funcionamento de um Alojamento Local que devem ser cumpridas e que, em caso de incumprimento, podem resultar em coimas. De seguida, vamos abordar 10 das mais importantes:
1. Seguro do Alojamento Local
É obrigatório ter um seguro contra riscos de incêndio e danos (patrimoniais e não patrimoniais) causados a hóspedes e a terceiros.
2. Comunicar a estadia de estrangeiros
Sempre que receber um cidadão estrangeiro no seu alojamento local, é obrigado a comunicá-lo ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF), através do Boletim de Alojamento. A informação deve ser entregue online, nos diversos serviços locais do SEF, da Guarda Nacional Republicana (GNR) ou da Polícia de Segurança Pública (PSP), até três dias úteis depois da entrada e da saída do estabelecimento de AL.
3. Higiene e bem-estar
Apesar de serem indispensáveis ao bom funcionamento de qualquer alojamento, a lei prevê algumas obrigatoriedades:
- Ter água quente e fria;
- Ter uma janela ou sacada que comunique com o exterior;
- Ter mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
- Ter um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior, bem como ventilar e arejar o espaço;
- Ter portas que assegurem a privacidade dos hóspedes;
- Ter condições adequadas de higiene e de limpeza.
4. Garanta o funcionamento adequado das instalações
O seu alojamento local deve estar em boas condições de conservação, apresentando o funcionamento correto de todas as instalações e equipamentos.
5. Previna situações de emergência
Os Alojamentos que tiverem capacidade para acolher até dez pessoas, devem dispor de:
- Extintor e manta de incêndio;
- Equipamento de primeiros socorros;
- Indicação do número nacional de emergência (112) num local visível.
6. Reclamações
O seu alojamento deve ter disponível um livro de reclamações, sendo obrigatório para todos os estabelecimentos que prestam serviços ao público.
7. Informe os seus hóspedes
Os estabelecimentos de alojamento local devem disponibilizar um livro de informações aos seus hóspedes, físico ou digital, onde se descreve o funcionamento do espaço, os serviços e equipamentos. Este livro deve estar em, pelo menos, 4 idiomas. Se o alojamento estiver inserido num edifício de habitação coletiva, o livro de informações deve expor as práticas e regras do condomínio no que respeita às áreas comuns, caso existam.
8. Contactos
Disponibilize o contacto da pessoa ou empresa responsável pela gestão do alojamento local, para o caso de existir alguma dúvida ou situação inesperada.
9. Extintor e o kit de primeiros-socorros
Nos espaços com capacidade máxima de dez utentes, são obrigatórios os seguintes pontos:
- Colocar sinalização fotoluminescente junto ao extintor e à manta apaga-fogos;
- Sinalizar a caixa de primeiros-socorros;
- Indicar a proibição de fumar com uma placa para o efeito, sempre que não existir um sistema de extração de fumos.
10. Placa identificativa de Alojamento Local
Exceto no regime moradia, todos os restantes estabelecimentos de alojamento local têm de ter uma placa identificativa. Nos hostels, em particular, a placa deve ser afixada no exterior do edifício, junto à entrada principal.
Alojamento Local: 8 dicas que deve aplicar mesmo que a lei não obrigue
Atualmente, as avaliações e comentários sobre as estadias nos alojamentos são extremamente importantes para o sucesso deste negócio. Por isso, decidimos partilhar 8 pontos que deve aplicar no seu alojamento.
1. Alojamento Local: impressione no primeiro contacto
Para ter sucesso com o seu Alojamento local, a forma como apresenta o seu alojamento local nas diversas plataformas de reserva é muito importante. Ter fotografias profissionais adequadas e descrições que ajudam a converter as visitas ao seu anúncio em reservas, é fundamental. Contudo, deve gerir, de forma honesta, as expectativas. As avaliações e comentários farão o resto do trabalho!
2. Experiência personalizada
Não deve tentar proporcionar uma experiência de hotel a quem escolhe um alojamento local. A maior probabilidade é de não ser isso que os seus hóspedes pretendem mas replicarem o conforto e a privacidade que têm em casa. Este é o principal fator diferenciador do alojamento local. Assim, sugira onde os seus hóspedes podem comprar o pão pela manhã ou aqueles restaurantes com pratos locais imperdíveis.
3. Ser rápido a responder
Para o sucesso no Alojamento Local é indispensável estar sempre disponível. Sendo assim, para que os seus hóspedes se sintam mais seguros e satisfeitos, responda de forma rápida a todos os pedidos e questões.
4. Organização
A limpeza, além de um requisito legal, é fundamental para obter avaliações positivas. Contudo, a forma como organiza o espaço também é determinante para uma estadia agradável. Crie espaços devidamente organizados e de fácil utilização. Utilize, sempre, o seguinte raciocínio: o hóspede deve encontrar o que precisa de forma intuitiva, sem ter de procurar muito.
5. O hóspede sentir que é importante
Faça com que os hóspedes sintam que se preocupa em que tenham uma estadia memorável. Disponibilizar um pack de boas-vindas ou uma oferta de pequeno-almoço na padaria local são pequenos gestos que vão tornar a experiência dos seus hóspedes mais do que uma simples estadia. Contudo, tenha sempre o cuidado de respeitar o tempo e a privacidade dos seus hóspedes evitando ser invasivo.
6. Check-in autónomo
Na MyStay somos fãs de Check-in ‘s autónomos. Acreditamos que para proporcionar uma experiência personalizada, de conforto e de privacidade não implica estar fisicamente presente. E ter um sistema de check-in autónomo vai facilitar, de forma significativa, a gestão do seu alojamento local, libertando tempo para aquilo que é realmente importante. Basta equipar a entrada do seu alojamento com um sistema que funcione por código e fornecer aos hóspedes as instruções para aceder.
7. Manter um ambiente calmo e respeitoso
Ter uma vizinhança chateada e insatisfeita pode ter implicações bastante negativas para o seu negócio. É indispensável manter boas relações com a vizinhança. Sendo assim, sempre de forma agradável e cordial, estabeleça regras que apelem à boa convivência, de forma a que a vizinhança não se sinta incomodada com o seu negócio de alojamento local.
8. Estratégia de preços
Ter uma estratégia de preços é um dos pontos mais importantes para ter sucesso no negócio de Alojamento Local. E quando falamos em sucesso, falamos em rentabilidade. O seu negócio deve ser rentável. Ter ocupação, não implica necessariamente ser rentável. Analisar o mercado de forma contínua e desenhar uma estratégia de preços e condições de reserva adequadas ao seu negócio, é fundamental. Pode optar por incluir uma taxa de limpeza, eliminar a possibilidade de estadias curtas ou criar descontos para estadias mais longas (superiores a seis dias, por exemplo). Pode, e deve, afinar a estratégia de acordo com a época do ano e com os registos históricos. Pondere, também, uma ferramenta de preço dinâmico.
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