Afinal, podemos ou não arrendar por mais de 28 dias? E o que distingue o Alojamento Local do arrendamento tradicional? Neste artigo, vamos desfazer mitos, esclarecer o que diz a lei e explicar como podes aceitar estadias mais longas de forma legal e segura.
A “regra dos 28 dias no Alojamento Local” continua a gerar dúvidas, receios e até decisões erradas por parte de anfitriões. Sim, é possível arrendar por dois ou três meses — mas há regras a cumprir.
📌 1. A origem do mito da regra dos 28 dias no Alojamento Local
A confusão nasceu da forma como a lei portuguesa define o Alojamento Local. O Decreto-Lei n.º 128/2014, que regula esta atividade, e o Código do IVA (CIVA) referem-se a estadias “temporárias”, geralmente até 30 dias.
Com base nisso, tanto a Autoridade Tributária (AT) como algumas Câmaras Municipais utilizam a marca dos 28 ou 30 dias para distinguir:
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Alojamento Local (AL) – flexível, com serviços incluídos, natureza temporária;
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Arrendamento urbano (NRAU) – contratos formais, longa duração, com proteção legal ao inquilino.
Contudo, convém esclarecer um ponto fundamental:
❌ Não existe nenhuma lei que limite o AL a 28 ou 30 dias.
A chamada regra dos 28 dias no Alojamento Local é apenas um critério técnico ou fiscal, não uma proibição legal.
✅ 2. O que diz realmente a lei sobre esta regra?
O que realmente define o Alojamento Local não é o número de dias da estadia, mas sim a natureza do serviço prestado.
🔍 Por exemplo, se um hóspede ficar 45 dias e:
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Houver fatura emitida com CAE 55201 ou 55204;
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Não existir contrato de arrendamento;
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A casa estiver mobilada e com serviços de limpeza incluídos…
…então essa estadia continua a ser Alojamento Local — mesmo que ultrapasse os 28 ou 30 dias.
Portanto, a regra dos 28 dias no Alojamento Local não é uma limitação legal, mas uma linha orientadora para diferenciar entre turismo e habitação permanente.
⚠️ 3. Quais os riscos das estadias longas?
Embora legais, as estadias prolongadas em Alojamento Local podem levantar suspeitas — especialmente se forem mal enquadradas. Os principais riscos são:
📍 Reclassificação da atividade
Se as autoridades entenderem que há simulação de um arrendamento tradicional, podem:
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Reclassificar a atividade como NRAU (arrendamento urbano);
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Aplicar coimas e sanções fiscais;
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Exigir cumprimento das obrigações legais de um senhorio.
Por isso, é fundamental provar a natureza temporária da estadia, mesmo quando esta ultrapassa os tais 28 dias.
💡 4. Mid-term rentals e o novo perfil de hóspedes
Nos últimos anos, cresceram os chamados mid-term rentals — arrendamentos entre 1 a 12 meses — muito populares entre nómadas digitais, freelancers e expatriados.
Embora não sejam férias tradicionais, estas estadias mantêm o espírito do AL, desde que:
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O alojamento esteja mobilado;
-
Haja limpeza regular e faturação legal;
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Não haja contrato de habitação permanente.
Ou seja, continuam a respeitar a essência do Alojamento Local, mesmo ultrapassando a regra dos 28 dias.
🧭 5. Boas práticas para estadias acima de 28 dias
Se queres aceitar reservas de 30, 60 ou até 90 dias, há algumas boas práticas a seguir para evitar problemas:
Regista a estadia por escrito
Inclui o prazo e o caráter temporário e turístico no email ou contrato de reserva.
Usa plataformas seguras
Airbnb, Booking e motores de reserva próprios facilitam a prova da natureza turística.
Emite sempre faturas eletrónicas
Passa recibos no Portal das Finanças, mesmo que o pagamento seja em dinheiro.
❌ Evita práticas de arrendamento habitacional, como:
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Mudar o contrato da luz ou água para o nome do hóspede;
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Usar o alojamento como morada fiscal;
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Permitir instalação de caixa de correio personalizada.
Com estas práticas, fica claro que se trata de Alojamento Local — mesmo com estadias superiores a 28 dias.
✨ Conclusão: É legal alugar por mais de 28 dias?
Sim. É perfeitamente legal aceitar estadias de mais de 28 dias no Alojamento Local, desde que mantenhas o registo ativo, passes faturas e prestes os serviços característicos da atividade.
A regra dos 28 dias no Alojamento Local é apenas uma referência — não uma proibição. O segredo está em manter a natureza temporária da estadia e cumprir com profissionalismo todas as obrigações legais.
Se atuas com transparência e clareza, podes — e deves — aproveitar esta oportunidade crescente no setor.
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