Estás a começar no Alojamento Local? Descobre qual o CAE para Alojamento Local que deves escolher, que impostos vais pagar e que obrigações fiscais tens de cumprir. Tudo explicado de forma clara!
Antes de tudo, é essencial perceber o que significa CAE. O Código de Atividade Económica (CAE) é a designação oficial que o Estado utiliza para classificar o setor em que estás a trabalhar.
Se queres explorar um imóvel para arrendamento temporário, precisas obrigatoriamente de saber qual é o CAE para Alojamento Local apropriado. Sem este registo, estarás fora da legalidade — e sujeito a coimas e impedimentos futuros.
1. Qual é o CAE Correto para Alojamento Local?
Existem dois CAEs principais para esta atividade, e a escolha depende do tipo de alojamento que pretendes oferecer:
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55201 — Alojamento mobilado para turistas
👉 Este é utilizado quando arrendas apartamentos ou moradias inteiras a turistas, por períodos curtos. -
55204 — Outros locais de alojamento de curta duração
👉 Usado quando a oferta inclui hostels, quartos dentro da tua casa ou alojamento em espaço rural.
Além disso, importa referir que a maioria dos proprietários individuais opta pelo CAE 55201, pois é o mais adequado para quem apenas gere uma ou duas propriedades.
No entanto, independentemente da tua escolha, é essencial que o CAE reflita corretamente a realidade da tua atividade. Dessa forma, evitas complicações com as Finanças e com a Segurança Social.
2. Como Abrir Atividade com o CAE para Alojamento Local?
Para poderes exercer legalmente, tens de abrir atividade nas Finanças. O processo é simples, mas exige atenção aos detalhes. Aqui está o que precisas:
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Ter um NIF (Número de Identificação Fiscal) válido
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Aceder ao Portal das Finanças ou deslocar-te a um balcão presencial
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Indicar o CAE para Alojamento Local correto (55201 ou 55204)
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Escolher o regime de IVA e IRS aplicável
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Declarar se tens contabilidade organizada ou optas pelo regime simplificado
Além disso, podes sempre contar com o apoio de um contabilista, especialmente se tens dúvidas ou pretendes expandir a atividade mais tarde.
3. Regime de IRS: Como Funciona?
Quando começas a operar com o CAE para Alojamento Local, os teus rendimentos são considerados empresariais ou profissionais, sendo tributados em sede de IRS.
Tens duas opções:
a) Regime Simplificado
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Uma percentagem fixa do rendimento é considerada para efeitos de IRS:
Em 2025, é 35% (ou 50% em zonas de contenção) -
Não precisas justificar todas as despesas, pois estas são consideradas automaticamente
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Ideal para quem tem apenas 1 ou 2 unidades de Alojamento Local
🔍 Exemplo: se ganhares 10.000€, apenas 3.500€ (ou 5.000€) são tributados.
b) Contabilidade Organizada
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Exige apoio de um contabilista certificado
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Permite declarar o lucro real (receitas – despesas)
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Mais vantajoso para quem tem volumes de faturação elevados
Embora o regime simplificado seja o mais prático, a contabilidade organizada pode compensar em certos casos.
4. Faturação: Tens de Emitir Recibos?
Sim, e é obrigatório. Sempre que recebes um pagamento, deves emitir um recibo eletrónico.
Mesmo que utilizes plataformas como Airbnb ou Booking, a responsabilidade da faturação é tua. Assim, tens de:
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Emitir recibos no Portal das Finanças
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Ou usar um programa certificado de faturação
Além disso, mesmo que recebas pagamentos em numerário, a emissão do recibo é obrigatória.
5. IVA: Estás Isento ou Não?
Tudo depende do total que faturas anualmente com o teu CAE para Alojamento Local.
Estás isento se:
💸 Faturas até 15.000€/ano (limite atualizado em julho de 2025, segundo o Decreto-Lei n.º 35/2025)
Se ultrapassares este valor:
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Tens de cobrar 6% de IVA ao cliente
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Declarar e entregar esse valor ao Estado de forma trimestral
⚠️ Atenção: o valor é cumulativo com outras atividades que possuas como trabalhador independente.
Portanto, é essencial acompanhares bem os teus rendimentos.
6. IMI e Requisitos Legais
Com a revogação da CEAL em 2024, os proprietários deixaram de ter agravamentos automáticos no IMI por registarem imóveis como Alojamento Local.
Contudo, existem outras exigências obrigatórias:
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Afixar uma placa de identificação de AL
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Ter um Livro de Reclamações (físico ou eletrónico)
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Garantir as condições de segurança: extintor, luzes de emergência, primeiros socorros
Além disso, algumas Câmaras Municipais impõem restrições em zonas de contenção, como Lisboa ou Porto. Por isso, deves sempre confirmar localmente se podes abrir nova unidade.
7. Conclusão: Informa-te e Cumpre a Lei
Escolher corretamente o CAE para Alojamento Local e cumprir as tuas obrigações fiscais é o que distingue um negócio sustentável de um risco legal.
Além disso, quanto mais informado estiveres, mais liberdade tens para crescer — e oferecer experiências autênticas aos teus hóspedes.
✨ O Alojamento Local é mais do que números e papelada: é sobre pessoas, hospitalidade e partilha. Mas para seres um bom anfitrião, tens primeiro de estar em conformidade com a lei.
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