Se tens um AL ou és proprietário, este artigo vai ser essencial para ti. Afinal, as decisões que tomas agora, nesta época baixa, podem ditar se acabas o ano em alta ou em quebra de rentabilidade.
No episódio desta semana do PODAlojar, analisamos os resultados do Alojamento Local em Setembro 2025. Além disso, trazemos-te um caso prático real, algumas dicas de gestão em época baixa e a visão de especialistas da MyStay. Portanto, prepara-te: este relatório vai mostrar-te o que mudou e o que podes fazer para melhorar.
📊 Dados Mensais: setembro e outubro em análise
Como sempre, o MyStay Report: Relatório do Alojamento Local Setembro 2025 divide os números por tipologias de alojamento. Assim, fica mais fácil perceber onde o mercado está a perder força e onde ainda há espaço para crescer. É importante sublinhar que estes dados são médias nacionais; contudo, em algumas regiões a realidade foi bastante diferente.
🏘️ Apartamentos e Quartos (centros urbanos)
Setembro
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Taxa de Ocupação: 74,07%
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ADR (Preço Médio Diário): 63,32 €
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Estadia Média: 2,44 noites
Nos alojamentos em gestão exclusiva MyStay, onde existe maior flexibilidade para ajustar preços e estadias mínimas, a taxa de ocupação chegou a 92,54%. Portanto, a gestão ativa faz claramente a diferença.
Outubro (até ao dia de hoje):
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Taxa de Ocupação: 51,17%
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ADR: 51,83 €
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Estadia Média: 3,1 noites
Além disso, os alojamentos em gestão exclusiva MyStay já registam 75,89% de ocupação, e tudo indica que a performance final será superior.
🏡 Moradias (sem piscina)
Setembro
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Ocupação: 20,20%
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ADR: 122,60 €
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Estadia Média: 3,40 noites
Outubro (até ao dia de hoje):
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Ocupação: 24,86%
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ADR: 77,23 €
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Estadia Média: 3,98 noites
Deste modo, percebe-se que, mesmo com menos procura, as moradias conseguem subir ligeiramente na ocupação e na estadia média.
🏊 Moradias com piscina (Villas)
Setembro
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Ocupação: 27,62%
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ADR: 233,30 €
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Estadia Média: 4,67 noites
Outubro (até ao dia de hoje):
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Ocupação: 8,29%
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ADR: 276,04 €
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Estadia Média: 3,19 noites
Contudo, apesar do aumento no preço médio, a descida da procura nesta tipologia é notória. Assim, a estratégia de preços terá de ser ainda mais inteligente.
💼 Caso Prático: uma pequena decisão, um grande impacto
No MyStay Report: Relatório do Alojamento Local Setembro 2025, analisámos o caso de uma moradia em Albufeira. O proprietário tinha definido estadias mínimas assim:
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Verão: 7 noites
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Resto do ano: 3 noites
À primeira vista, a decisão parecia lógica. No entanto, no período de época baixa, o mercado é dominado por clientes nacionais em busca de escapadinhas curtas. Por conseguinte, as reservas de 2 noites, que representam 60% da procura nesta fase do ano, estavam automaticamente excluídas.
O resultado foi claro: a moradia perdeu várias oportunidades. Só em novembro passado, por exemplo, podia ter recebido até três reservas curtas; no entanto, não recebeu nenhuma. Assim, o proprietário perdeu mais de 2.000 € em receita apenas por causa desta limitação.
A solução é simples:
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Manter as 7 noites no verão.
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Reduzir para 2 noites entre novembro e março.
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Ajustar para 3 ou 4 noites nos feriados prolongados.
Deste modo, o anúncio ficou mais competitivo e passou a ser visível nas pesquisas. Portanto, conclui-se que muitas vezes não é necessário baixar preços: basta alinhar as regras com o comportamento real da procura.
🎤 Dicas de Marketing e Conteúdos
Na segunda parte do MyStay Report: Relatório do Alojamento Local Setembro 2025, ouvimos Luís Almeida, Gestor de Marketing e Conteúdos da MyStay.
Ele destacou que a época baixa deve ser encarada como uma oportunidade. Por um lado, há menos reservas; por outro, sobra tempo para melhorar os alojamentos.
👉 Algumas ações sugeridas:
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Atualizar fotografias.
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Analisar reviews e implementar melhorias.
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Rever guias digitais.
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Otimizar plataformas para ganhar visibilidade.
Além disso, Luís reforçou que é essencial olhar para além das plataformas. Criar um site próprio e trabalhar a lista de contactos pode reduzir dependência de OTAs e comissões. Assim, consegues captar reservas diretas e fidelizar hóspedes antigos.
📢 Conclusão
O MyStay Report: Relatório do Alojamento Local Setembro 2025 deixa várias lições importantes. Embora a época baixa traga desafios, ela também abre espaço para ajustes estratégicos. Portanto, cabe aos anfitriões adaptar-se para não perderem competitividade.
✅ Em apartamentos e quartos, a flexibilidade garante taxas de ocupação acima da média.
✅ Em moradias, ajustar estadias mínimas é fundamental para não perder reservas.
✅ Em villas é preciso gerir a queda na procura.
No fim, informação e adaptação são as maiores armas de qualquer anfitrião. Afinal, quem acompanha o mercado e ajusta rapidamente tem sempre vantagem.
Com pequenas mudanças, consegues manter a rentabilidade mesmo nos meses mais desafiantes.
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