Descobre o que muda no regime de IVA para o Alojamento Local a partir de julho de 2025. Fica a par das novas regras e evita surpresas com as Finanças.
A partir de julho de 2025, entram em vigor novas regras que alteram profundamente o regime de IVA para o Alojamento Local em Portugal. As mudanças vão impactar milhares de anfitriões — desde pequenos empresários em nome individual a emigrantes com imóveis turísticos no país.
Por isso, se operas nesta área, este artigo é essencial para te manteres informado e preparado.
O que muda no regime de IVA?
O Decreto-Lei n.º 35/2025, publicado a 24 de março, altera o artigo 53.º do Código do IVA. Até agora, pequenos prestadores de serviços — como muitos operadores de Alojamento Local — estavam isentos de cobrar IVA, desde que não ultrapassassem determinado volume de faturação.
Contudo, com as novas regras, essa isenção passa a depender de critérios mais exigentes. E, mais importante, deixa de estar acessível a residentes no estrangeiro.
1. Emigrantes com Alojamento Local em Portugal
Se és emigrante, ou seja, tens domicílio fiscal fora de Portugal e exploras um Alojamento Local no país, as notícias não são animadoras.
A partir de 1 de julho de 2025, deixas de poder beneficiar do regime de isenção de IVA.
O que vais ter de fazer?
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Passas a cobrar 6% de IVA aos teus hóspedes
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Tens de designar um representante fiscal em Portugal
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Começas a entregar declarações periódicas de IVA, como qualquer empresa
Mesmo que tenhas apenas um quarto ou um pequeno apartamento, estas obrigações aplicam-se na mesma. Não há exceções. Por conseguinte, milhares de emigrantes e investidores vão ter de adaptar-se rapidamente.
2. Empresários em Nome Individual Residentes em Portugal
Já os empresários em nome individual que residem fiscalmente em Portugal continuam a poder usufruir da isenção — mas com novas regras e limites mais apertados.
Manténs a isenção se:
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Em 2025 inteiro, não ultrapassares 15.000€ de faturação
ou -
No primeiro semestre de 2025, não ultrapassares 18.750€
Estes valores substituem o antigo teto de 14.500€ e adicionam uma verificação intercalar. Ou seja, é necessário monitorizar os rendimentos com mais atenção.
Se ultrapassares os 18.750€ entre janeiro e junho:
➡️ Passas automaticamente para o regime normal de IVA a partir de 1 de julho de 2025.
A partir daí:
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Tens de cobrar 6% de IVA nas tuas reservas
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Entregas declarações trimestrais de IVA
-
Não podes voltar ao regime de isenção, mesmo que a faturação volte a cair
Comunicação obrigatória:
Caso ultrapasses os 15.000€ no total anual, tens de comunicar à Autoridade Tributária até 15 dias úteis após o final do ano. Neste cenário, o IVA começa a ser aplicado a partir de 1 de janeiro de 2026.
Se ultrapassares os 18.750€ depois de julho, então o IVA é devido a partir da fatura que ultrapassar esse valor.
3. Exemplo prático
Para tornar estas alterações mais claras, vejamos dois exemplos reais:
Ana, residente em Portugal:
Fatura 17.000€ entre janeiro e junho de 2025.
➡️ Como não ultrapassa os 18.750€, continua no regime de isenção.
Mas se chegar, por exemplo, aos 19.000€ antes de julho:
➡️ A partir de 1 de julho de 2025, entra automaticamente no regime normal de IVA.
João, residente no Luxemburgo:
Tem um T1 em Lisboa e fatura apenas 10.000€/ano.
➡️ Apesar de estar abaixo dos limites de faturação, por viver fora de Portugal, perde a isenção.
Assim, tem de:
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Cobrar IVA
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Nomear um representante fiscal
-
Entregar declarações periódicas de IVA
4. Recomendações para te preparares
Estas novas regras demonstram uma clara intenção do Estado em reforçar o controlo fiscal sobre o setor do Alojamento Local.
Por isso, aqui ficam algumas sugestões práticas para te preparares:
Se és residente em Portugal:
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Planeia cuidadosamente a tua faturação anual e semestral
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Considera dividir propriedades por membros do agregado familiar (legalmente e com apoio contabilístico), se isso te ajudar a manter-te dentro dos limites
Se vives no estrangeiro:
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Procura já um representante fiscal em Portugal
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Reestrutura o teu sistema de faturação e contabilidade
-
Informa-te junto de um contabilista certificado sobre obrigações futuras
Conclusão
Em suma, o novo regime de IVA para o Alojamento Local vai impactar significativamente a forma como os pequenos anfitriões operam, tanto em Portugal como no estrangeiro.
Logo, é essencial estar bem informado e agir com antecedência. Assim, evitas penalizações, multas e stress desnecessário.
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